Naar aanleiding van het artikel “Gebiedsfonds: Lessen uit Engeland voor Nederlandse gebiedsontwikkeling” van ir. Boudewijn Stumpel en dr. ir. Erwin Heurkens in Real Estate Research Quarterly van december 2014 stelden FRESH Students Erwin Heurkens een aantal vragen over de toepasbaarheid van dit business model en ontwikkelstrategie voor Nederland.
De balans tussen de private partijen en de publieke partijen is nog altijd een issue. Hoe zorg je ervoor dat de partijen die in een dergelijk fonds komen met de neuzen dezelfde kant op staan wanneer dit daadwerkelijk publiek en privaat door elkaar zou zijn?
In een fonds zitten eigenlijk voornamelijk private partijen, beleggers die in principe beleggen in het fonds, beleggen namens hun shareholders. Daardoor is een gebiedsfonds altijd bottom line bedoeld om rendement te halen. We kwamen er achter dat publieke partijen dat rendement wel mogen halen, maar dat in de Engelse praktijk overheden niet snel in vastgoed- of gebiedsfondsen stappen, omdat beleggers ‘gelijkgestemde investeerders’ zoeken die vooral shareholder value creëren. De Nederlandse aanname van een gebiedsfonds met private, publieke en maatschappelijke partijen lijkt voorlopig niet voor de hand te liggen gezien het voorbeeld uit Engeland.
De publieke partijen moeten daarbij ook een publiek belang vertegenwoordigen.
Wat voor de Angelsaksische partijen normaal is, is de rolscheiding tussen publiek en privaat en wat wij in Nederland graag willen is gezamenlijk ontwikkelen; verantwoordelijkheden, risico’s en winsten delen. Dan krijg je hybride rollen zoals de overheid hier gedaan heeft met joint ventures bij gebiedsontwikkelingen: dat was soms niet helemaal zuiver volgens de Europese regelgeving. Dat kan in de UK helemaal niet en in Europa ook niet; de Europese Commissie stuurt aan op de meer Angelsaksische regelgeving. In Engeland is al langer geaccepteerd door overheden dat via bestaande regelgeving publieke belangen prima geborgd kunnen worden, ook als private partijen de leiding nemen in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.
Dat reguleren van de markt is mijns inziens echter ook een noodzaak omdat je anders gebieden krijgt die te veel economisch gericht zijn en te weinig op het sociale en ecologische aspecten. Tegelijkertijd zie je dat duurzame integrale ontwikkelingen – waarbij een balans gevonden wordt tussen economisch haalbaarheid, sociale verantwoordelijkheid en ecologische duurzaamheid – bij huurders, organisaties en eindgebruikers steeds belangrijker worden. Beleggers en gebruikers willen geen gebouw dat niet duurzaam is, uiteindelijk is het ook een stuk ‘corporate branding’. Ontwikkelaars zullen dus steeds meer mee moeten voorzien in deze latente vraag en daarmee ook duurzamer worden. Maar overheidsincentives en –reguleringen blijven nog vaak nodig om de sector te stimuleren.
In hoeverre is dit gebiedsfonds anders dan een PPS DBFMO project, waarbij de overheid ook een sturende/regelgevende rol heeft en marktpartijen samen clusteren om een project uit te voeren?
Het gebiedsfonds zelf is puur de financiering van het project. De gebiedsontwikkeling zelf is te vergelijken met een concessie model als publiek-private samenwerkingsvorm, waarbij een ontwikkelaar een ontwikkelovereenkomst tekent met de gemeente. Dat doen we hier in Nederland nog maar mondjesmaat in vergelijking met gebiedsontwikkeling in Engeland. Aan zo’n concessie zitten wel wat haken en ogen, want hoe ga je als overheid het publieke belang borgen? Je moet vaak per gebied kijken wat het gezamenlijk belang is .Wat vinden de betrokken partijen nu het belang van het gebied voor de stad, de mensen en de economie? Dat moet je eigenlijk gezamenlijk bepalen, één partij zoals een gemeente kan dat niet bepalen, er zijn namelijk veel ‘publieken’. Gemeenten staan daarin wel op de eerste plaats en hun regelgeving voorziet daarin, maar uiteindelijk gaat het over meerdere partijen. Het economisch belang is bijvoorbeeld ook het belang van de investeerder maar ook van de mensen die daar een bedrijf omheen hebben dat kan niet alleen top-down bepaald worden door een enkele partij. Daarom is er altijd de dialoog tussen publiek en privaat en dus ook steeds meer met uiteindelijke gebruikers.
Is er nog een cultuurverschil tussen de Angelsaksische landen en Nederland waardoor dit model nu wel of niet geïmplementeerd zou kunnen worden?
Ja, er is wel een duidelijk cultuurverschil, wij komen toch meer af van de Welfare State wat ze in Engeland al hebben verlaten in de jaren ‘80 en wij doen dat eigenlijk nu pas met allerlei voorfasen zoals de invoering van PPS in de jaren ‘90. Maar het zit nog niet zo in de cultuur en in de genen van mensen, wij zien nu pas dat we het liever zelf doen, dus we zien sinds kort pas emancipatie ontstaan dat wij het ook zelf kunnen. We zijn iets minder geneigd om winst bij bedrijven als iets ‘vies’ te zien, al heeft de economische crisis niet echt een positief beeld opgeleverd over de ‘markt’. Men kijkt heel erg goed naar waar belastinggeld aan wordt uitgegeven, overheden liggen ook onder de loep. In Engeland heb je dat helemaal: daar heb je een kleine overheid die alleen geld spendeert aan dingen die echt in het algemeen belang zijn zoals infrastructuur, veiligheid en gezondheidszorg. De rest is aan de markt met alle risico’s van dien.
Maar dit is niet onze ruimtelijke ontwikkelingscultuur geweest, dus het duurt nog wel een jaar of 30 voordat we een effectieve faciliterende rol van de overheid hebben. Ruimtelijke ontwikkeling vanaf de wederopbouw werd gestuurd door een actieve overheid en dit begon pas in de jaren ‘80 te veranderen. Het heeft 60 jaar geduurd voordat we tot de conclusie zijn gekomen dat het zo niet meer werkt. Het gaat dan al gauw weer 30 jaar overheen voordat er een andere gedragen werkwijze is ontstaan.
En die PPS DBFMO projecten ziet u daarbij als een tussenstap richting het verdienmodel zoals u beschreef in uw artikel?
Wij moeten beseffen, en dat is een Nederlandse traditie, dat wij altijd alles publiek-privaat willen samendoen. Dat komt een beetje uit die PPS traditie van joint ventures, en dat gaat eigenlijk niet zo goed omdat ook de ’waardesystemen’ van publiek en privaat gewoon anders zijn. De gemeente is minder geneigd om de risico’s zelf te nemen en te investeren. Tegenwoordig denkt de overheid soms dat de markt alles gaat doen en dat ze zelf niks meer hoeven te doen maar dat is totale onzin. Dit betekent juist dat je goed moet begrijpen en kijken waar marktpartijen behoefte aan hebben. Dus als marktpartijen met een initiatief komen, dan moet de overheid eerst kijken met welke instrumenten ze dit als overheid kunnen faciliteren, met die partijen in gesprek gaan en hun intenties begrijpen. Dus niet achteroverleunen maar juist met partijen in gesprek gaan om te bepalen of en hoe je marktinitiatieven kunt faciliteren. Dit betekent afscheid nemen van het te veel sturen op inhoud, maar misschien wel meer sturen op verbinden van partijen en initiatieven in het proces.
Zou het gebiedsfonds model zowel toepasbaar zijn op green field ontwikkelingen als binnenstedelijke herontwikkelingen?
Ja, dat is nog een lastige vraag. Het kan wel binnenstedelijk maar dat zijn dan wel de projecten met veel nieuwbouw. Want zeker voor de belegger is het moeilijk om binnen een fonds zowel nieuwbouw als bestaande bouw en herontwikkelingen op te nemen. Het is vrij risicovol dus meestal kiest men daar niet voor een gebiedsfonds. Die worden dus voornamelijk gebruikt wanneer het gaat om een integrale gebiedsontwikkeling en minder bij herontwikkeling of transformatie. Om daarbij dan ook nog bestaand vastgoed mee te nemen, ik denk dat dat moeilijk is omdat het ook andere contracttermijnen en eigenaren kent.
Die binnenstedelijke herontwikkeling is daarbij wel iets waar de regelgevers op zullen sturen omdat dat op dit moment wel de trend is.
Klopt, en dan ga je eerder richting gebouwniveau, dus de ontwikkeling van individuele gebouwen door individuele beleggers. Daarvoor is geen gebiedsfonds-constructie nodig. Maar voor binnenstedelijke herontwikkeling kan wel worden gekeken naar bijvoorbeeld een Wijk BV. Dit is een experimenteel ontwikkelmodel in Rotterdam Bospolder-Tussendijken, waarbij organisaties die betrokken zijn verder kijken dan een vastgoedfonds en ook kijken naar sociale relaties en behoeften in een wijk. Daar komt een hoop privaat geld bij kijken maar ook prestatie contracten die gemeentes kunnen sluiten met private partijen. Hier worden bijvoorbeeld voorwaarden gesteld aan partijen die vastgoed willen ontwikkelen waarbij ze sociale of educatieve programma’s dienen op te zetten om bijvoorbeeld een omgevingsvergunning te krijgen . Hiermee zorg je er eigenlijk voor dat een ontwikkeling zich niet alleen richt op het fysieke en economische maar ook op het sociale. Daar staat dit nieuwe gebiedsfonds echter nog ver vanaf, dit richt zich namelijk voornamelijk op kantoorlocaties. Dat model is een beproefd recept in Engeland, maar het gaat nog niet over hele wijken zoals de Wijk BV beoogd. De huidige Nederlandse praktijk staat hier nog ver vanaf en het zal nog wel even duren voordat dit helemaal is overgekomen vanuit Engeland.